台南區幸福的屋

一間套房每月可租6,000元左右若購屋總價90萬元一年投資報酬率為6％~8％比定存利率高很多

張世雅／專題報導

台語有句俗話「人兩腳，錢四腳」，在目前油價、物價不斷上漲的今天，最貼切不過。許多腦筋動得快的民眾，把投資標的轉移到不動產，其中，總價低、投資報酬率高的學生套房最受到歡迎。



投資學生套房為何成為當紅炸子雞？究其因，還是「供／需關係」。根據教育部統計資料顯示，94學年度全國公私立大專院校提供學生宿舍床位約30萬床，但提出申請的學生就有33萬5千人，不足3萬5千床，這還僅是有向學校提出申請者；對照94學年度大專學生人數有129萬6,558人，自行在外租屋的學生人數恐怕在20萬人以上。

投資報酬率 = (期末淨值 - 期初投資) / 期初投資

簡單說就是投資標的賺了(或賠了)相當於投資金額的百分比。10%的投資報酬率代表賺了投資額的一成。所以如果投資100萬就相當於賺了10萬。那麼100%的投資報酬率也可以說等於賺了一個資本。

購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。

一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：