購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。

一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：

可以利用Excel的IRR函數，將現金流量的資料輸入後，就會得到年報酬率了。下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%) 
= 6.67%

算出來的年報酬率是6.67%，和上個例子的5.2%相比，多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的，若10年後房價只剩270萬，也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣，只有第10年的是房屋價格加上租金，等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素，使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。公式如下：

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%) 
= 4.38%

如果未來房價持平，用同樣現金流量觀念計算出來，同樣是5.2%。所以也可以這麼說：如果未來房價不變，房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金，所以是3,156,000。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%

貸款購屋的報酬率

如果出租房屋不是用現金購買，而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，貸款部分又分為利息以及本金部分，說起來實在複雜，但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。只是投資結算時，未必貸款都繳清了，售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜，必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了，本網站提供了試算的頁面，直接輸入資料一切幫你搞定。

購屋出租試算

拜電腦科技之賜，所有繁雜的計算可以一下子就得到答案，前面都是一些觀念的介紹，實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表，只要將條件輸入進去，就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道，未來整個投資的情形將會是如何，以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出，全部都一清二楚。

只要將該頁資料輸入，就會得到詳細的報酬率試算。

試算結果驗證

如何驗證這試算結果是正確的呢？以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢？『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。

租金與貸款比例對報酬率之影響

了解投資標的報酬率還不夠，投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析，進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的，例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的，投資者無法自行調配。但是貸款比例，以及租金大小不只可以選擇，還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動，來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。

舉個例子來說，目前看到一個房屋投資標的房價300萬，投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%，貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？只要將資料輸入如下圖即可。

輸入完後點擊”開始試算”，就會得到下圖的結果。

這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形，每一欄代表一個貸款比例之投資情況，也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來)，每月租金是12,500元，然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時，報酬率和租金報酬率相等，都是5%。但是當貸款比例往上調升時，報酬率會節節上升，而且貸款比例愈大，報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值，還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。

但並不是所有情況都一樣的，如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列)，無論貸款金額多少，報酬率都幾乎一樣沒變，沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢？原因是貸款利率也同樣是3.5%，所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論：除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點，無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，亦就是說如果不貸款，只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。

以上的推論的基本假設是：房價是不變的，以及房租是不會漲的，但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲，房價也會有波動，還有房子也不是天天都租的出去，總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢！針對這些實務狀況，試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後，可以直接點入該組報酬率，就可以得到詳細的月現金流量表了。

這張表的租金報酬率使用的是名目利率，例如300萬，年報酬率5%，所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500，所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%，相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。

房地產價格

房地產價格和租金報酬率是息息相關的，因為房屋租金通常變動不大，當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，這時投資意願就會降低，房價便會跟著滑落。反之，如果房價過低時，租金報酬率自然會往上提升，當租金報酬率高於定存利率許多時，理智投資者當然會進場，進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之，租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。

房地產也不是只會漲不會跌，最有名的例子是中共試射飛彈時，房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌，讀者可以自行試算一下就知道了。

其實我對房地產價格並不是很樂觀的，主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和，也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源，全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加，需求從何而來？當然另一個需求是人民更有錢，願意比現在花更多的錢買房子，房價就會漲，但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的，那時候的人口增加很快，即使是國民所得沒有增加，需求就已經很大了，更何況那時候經濟成長迅速，所得快速成長，當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢，也只能靠國民所得增加了，若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元，那這時候趕緊買房子，未來房價就會漲。如果不是，我認為就有得等了。

內部報酬率(IRR)

這些試算出來的結果，都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率)，再加以年化。如果投資期間10年，求出來的結果是7%，不要以為是10年才7%，是投資會每年以7%增長，以72法則概估，10年投資會增長一倍。