台南區幸福的屋

一間套房每月可租6,000元左右若購屋總價90萬元一年投資報酬率為6％~8％比定存利率高很多

張世雅／專題報導

台語有句俗話「人兩腳，錢四腳」，在目前油價、物價不斷上漲的今天，最貼切不過。許多腦筋動得快的民眾，把投資標的轉移到不動產，其中，總價低、投資報酬率高的學生套房最受到歡迎。



投資學生套房為何成為當紅炸子雞？究其因，還是「供／需關係」。根據教育部統計資料顯示，94學年度全國公私立大專院校提供學生宿舍床位約30萬床，但提出申請的學生就有33萬5千人，不足3萬5千床，這還僅是有向學校提出申請者；對照94學年度大專學生人數有129萬6,558人，自行在外租屋的學生人數恐怕在20萬人以上。



文藻外語學院總務長王長龍表示，該校目前提供學生宿舍床位有736床，的確不夠，校方也想盡辦法解法床位不足問題，除了自行興建，也考慮向外承租。有一點很重要，由於學校提供宿舍是解決學生就學困擾，所以每學期收費不高，校方是賠錢狀態，屬服務性質。



高雄地區幾所國立大專院校的床位也都不夠，高雄大學近期將發包興建第二宿舍，以紓解床位不足的窘況。高雄大學現有學生約4,600人，但床位僅有1,058床；鄰近的高雄第一科技大學亦面臨相同的問題，該校學生6,100多人，但床位僅1,660床；高雄應用科技大學提供的床位更少，僅有875床。



看準學校宿舍不足，有建商在校外一蓋就是1、200戶的學生套房，像是標榜五星級套房的「菁英會館」，也有一些地主自行興建的10幾間套房，不論房間坪數大小、租金高低，也都呈現供不應求的狀況。



北高雄大專院校附近租金行情，一間套房每月可租4,500~6,000元左右，若購屋總價為90萬元（均為自備款，無貸款），則一年投資報酬率為6％~8％，比定存利率高甚多，不過這個數字並無法反應利率、賦稅、維修、空置等問題。



然而，並非所有學生套房產品都能享有高租金報酬，信義不動產企研室報告表示，投資學生套房要享有高投資報酬，有幾點要注意：

一、要有「論間不論坪」概念，也就是坪數大小不是考慮重點。由於套房出租以戶為出租單位，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定，房價低、公設比低才能享有較高的投資報酬率，所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。



二、總價不宜過高。任何投資都要考慮自備款、貸款利率，投資學生套房更得考慮自備款，如果自備款太低，在銀行利率不斷調高情形下，房貸利率會蝕掉租金收入。



三、距離學校近。學生套房的主要對象就是學生，因此投資標的最好在距離學校5~10分鐘摩托車車程時間內最恰當。



四、有機車停車位。機車是學生主要的交通工具，痛苦的是，目前機車失竊率也偏高，如果能有規劃完善的機車停車位，絕對是加分。



五、周邊生活機能高。生活機能完善、交通便利的套房，房屋租金較高，出租率也較好，也能坐享房屋增值的收益。



六、社區保全管理。套房戶數多，門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種套房無法持續享有高投資報酬，應避免選購。此外，有完善管理、保全的學生套房，也最能獲得家長的青睞。



七、簽訂包租合約。如果有良好的物業管理公司代房東打理一切召租、出租等瑣事，租金來源會較穩定。